La subrogación hipotecaria es una operación que permite cambiar tu hipoteca de un banco a otro sin necesidad de cancelarla y contratar una nueva. Es una herramienta muy útil para mejorar las condiciones de tu préstamo hipotecario y puede suponer un ahorro significativo a lo largo de la vida del préstamo.
¿Qué tipos de subrogación existen?
Existen dos tipos principales de subrogación hipotecaria:
- Subrogación de acreedor: cambias tu hipoteca de un banco a otro. Es la más común y la que permite mejorar el tipo de interés o las condiciones del préstamo.
- Subrogación de deudor: se produce cuando el comprador de una vivienda asume la hipoteca que tenía el vendedor. Es menos frecuente pero puede ser interesante si las condiciones de la hipoteca original son mejores que las del mercado actual.
¿Cuándo conviene hacer una subrogación?
La subrogación tiene sentido cuando el ahorro que obtienes en intereses supera los costes de la operación. Generalmente conviene cuando:
- El nuevo banco te ofrece un tipo de interés significativamente menor (al menos 0,5–1 punto porcentual)
- Quieres cambiar de tipo variable a fijo (o viceversa) y no puedes negociarlo con tu banco actual
- Tu banco actual te ha denegado una novación (modificación de condiciones sin cambiar de entidad)
- Quieres mejorar otras condiciones: plazo, vinculaciones, comisiones
¿Qué costes tiene la subrogación?
Desde la Ley Hipotecaria de 2019, los costes de subrogación se han reducido significativamente. El banco receptor asume los gastos de notaría, gestoría y registro. Los costes que puede repercutirte el banco origen son:
- Comisión de subrogación: máximo del 0,15% durante los primeros 3 años y 0% a partir del cuarto año (para hipotecas a tipo variable). Para hipotecas fijas, puede ser de hasta el 2% en los primeros 10 años.
- Posibles comisiones adicionales según tu contrato original
¿Cómo es el proceso de subrogación?
- Solicitas al nuevo banco una oferta de subrogación
- El nuevo banco comunica al banco actual tu intención de subrogar
- El banco actual tiene 15 días para igualar o mejorar la oferta
- Si no iguala, la subrogación puede seguir adelante
- Se firma ante notario la escritura de subrogación
Novación vs. Subrogación: ¿cuál elegir?
Antes de decidirte por una subrogación, vale la pena intentar negociar directamente con tu banco actual (novación). Si tu banco acepta mejorar las condiciones, evitas los trámites y costes de cambiar de entidad. Si no accede o la oferta es insuficiente, la subrogación es el siguiente paso.
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